Kann ich mir eine Immobilie leisten? Was muss ich verdienen?
Die Frage klingt simpel – die Antwort ist es nicht. Wer wirklich wissen will, ob ein Haus oder eine Wohnung finanzierbar ist, braucht mehr als eine Bankzusage. Dieser Ratgeber erklärt, welche Faustregeln wirklich tragen, warum das nötige Einkommen von vielen unterschätzt wird – und welche Fehler fast alle beim ersten Schritt machen.
Die eigentliche Frage hinter der Frage
Wer fragt „Kann ich mir eine Immobilie leisten?", meint oft eigentlich: „Bekomme ich einen Kredit?" Das ist nicht dasselbe. Eine Bank prüft, ob du ein Darlehen zurückzahlen kannst – basierend auf Einkommen, Sicherheiten und Bonität. Ob die monatliche Rate langfristig zu deinem Leben passt, ob du danach noch ausreichend Liquidität hast, ob du die Nebenkosten wirklich trägst – das prüft keine Bank für dich.
Leistbarkeit bedeutet deshalb mehr als Kreditwürdigkeit. Es geht darum, ob du die Immobilie dauerhaft halten kannst, ohne auf Reserven zu verzichten, ohne bei jeder Heizungsreparatur in Bedrängnis zu geraten, und ohne deinen Alltag dauerhaft einzuschränken.
Die wichtigsten Faustregeln im Überblick
In der Praxis haben sich einige Richtwerte bewährt – nicht als Gesetz, aber als erste Orientierung. Sie stammen aus der Baufinanzierungspraxis und geben dir einen realistischen Rahmen.
Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30–35 % deines Nettoeinkommens betragen. Bei 3.000 € netto wären das maximal 900–1.050 € pro Monat für Tilgung und Zinsen zusammen.
Als Kaufpreis gilt als überschaubar, was dem drei- bis vierfachen Bruttojahreseinkommen entspricht. Bei 60.000 € brutto also 180.000–240.000 €. In Ballungsräumen ist das heute kaum noch realistisch – das Verhältnis liegt oft beim Fünf- bis Siebenfachen.
Banken finanzieren in der Regel bis zu 80–90 % des Kaufpreises. Das restliche Eigenkapital – und vor allem die Kaufnebenkosten – muss aus eigenen Mitteln kommen. Wer weniger Eigenkapital einbringt, zahlt oft höhere Zinsen.
Eine typische Finanzierung läuft 20–30 Jahre. Wer mit 45 kauft und die Immobilie bis zur Rente schuldenfrei haben möchte, hat weniger Spielraum als jemand mit 30. Das beeinflusst direkt die Ratenhöhe.
Was muss ich konkret verdienen?
Die ehrliche Antwort: Es kommt auf Kaufpreis, Region und Zinsniveau an. Trotzdem lassen sich mit konkreten Zahlen gute Anhaltspunkte geben. Folgendes Beispiel gilt für 2025/26 bei einem Zinssatz von rund 3,5–4,0 % und einer Anfangstilgung von 2 %.
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Monatliche Rate (ca.) | Empfohlenes Nettoeinkommen |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 720 € | ab ca. 2.400 € netto |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.080 € | ab ca. 3.200 € netto |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.440 € | ab ca. 4.300 € netto |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.800 € | ab ca. 5.200 € netto |
| 600.000 € | 480.000 € | ca. 2.160 € | ab ca. 6.200 € netto |
Die Kaufnebenkosten – der unterschätzte Kostenfaktor
Viele rechnen nur mit dem Kaufpreis. Die Nebenkosten liegen in Deutschland je nach Bundesland zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises – und werden in der Regel nicht finanziert. Das bedeutet: Diese Kosten müssen aus dem Eigenkapital gedeckt werden.
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland (z. B. Bayern 3,5 %, NRW 6,5 %, Berlin 6 %).
- Notarkosten und Grundbucheintrag: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: je nach Vereinbarung 3,57 % (Käuferanteil), in manchen Regionen und bei privaten Verkäufen entfällt sie.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € kommen also 40.000–48.000 € Nebenkosten obendrauf – zusätzlich zu dem Eigenkapital, das die Bank als Mindestanteil am Kaufpreis erwartet.
Was viele vergessen: die laufenden Kosten
Eigenheim bedeutet nicht das Ende der Wohnnebenkosten – im Gegenteil. Als Eigentümer trägst du alle Kosten selbst, die als Mieter oft unsichtbar sind.
- Instandhaltungsrücklage: 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr ist eine realistische Faustregel. Bei 400.000 € also 4.000–6.000 € jährlich – oder 330–500 € monatlich.
- Grundsteuer: Je nach Gemeinde und Grundstückswert 100–400 € im Jahr typisch, teils deutlich mehr.
- Gebäudeversicherung: je nach Baujahr und Lage ab 300–600 € jährlich.
- Heizung, Strom, Wasser: Oft höher als in einer Mietwohnung – bei einem Haus mit 130–150 m² schnell 400–700 € im Monat.
Wer diese Kosten nicht einplant, unterschätzt die wahre Belastung der Eigentümerschaft. Ein realistisches Bild entsteht nur, wenn neben der Kreditrate auch Instandhaltung, Betriebskosten und Rücklagen einberechnet werden.
Zinsen und Tilgung: das Zusammenspiel verstehen
Viele schauen auf den Zinssatz – und lesen oft nur den Nominalzins. Was tatsächlich entscheidet, ist der effektive Jahreszins und die Anfangstilgung.
Bei einem Kredit über 300.000 € mit 3,8 % Zinsen und 1 % Anfangstilgung ergibt sich eine monatliche Annuität von rund 1.200 €. Klingt überschaubar. Aber mit 1 % Tilgung dauert es mehr als 50 Jahre, bis die Schulden abgebaut sind. Das ist ein Konzept, das kaum jemand wirklich durchkalkuliert.
Bei einer Anschlussfinanzierung nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung hast du keine Garantie, dass der Zinssatz gleich bleibt. Wer mit 3 % kalkuliert, muss auch mit 5 oder 6 % umgehen können. Das ist kein Worst-Case-Denken – das ist Pflichtdenken bei einem 20-30-Jahres-Vertrag.
Alleine kaufen oder zu zweit – was ändert sich?
Beim gemeinsamen Kauf als Paar addieren sich die Einkommen, was die Finanzierbarkeit erheblich verbessert. Gleichzeitig erhöht sich aber auch das Risiko: Was passiert bei Trennung, Tod oder Jobverlust eines Partners?
- Gemeinsame Eigentümer haften gemeinsam für den Kredit – auch wenn die Beziehung endet.
- Ein Verkauf aus einer Trennung heraus ist emotional schwierig und kann finanzielle Verluste bedeuten.
- Wer als Alleinverdiener finanziert und den Beruf verliert, hat kaum Spielraum.
Kaufen oder weiter mieten – wann rechnet es sich?
Der Vergleich „Kaufen vs. Mieten" ist komplex, weil er von Lage, Preis, Zinsniveau und Verweildauer abhängt. Als grobe Orientierung gilt:
- Je länger du in der Immobilie lebst, desto eher rechnet sich Kaufen (ab ca. 10–15 Jahren).
- Je höher das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Price-to-Rent-Ratio), desto teurer ist Kaufen relativ zur Miete.
- In Metropolen wie München oder Hamburg liegt das Verhältnis oft bei 35–50 – d. h. du zahlst das 35–50-fache der Jahresmiete als Kaufpreis. Das ist historisch sehr hoch.
- In ländlicheren Regionen oder mittelgroßen Städten ist das Verhältnis oft günstiger – 15–25 – und der Kauf eher attraktiv.
Die häufigsten Fehler beim Erstkauf
In der Praxis zeigen sich immer wieder dieselben Denkfehler – vor allem bei Menschen, die zum ersten Mal kaufen.
- Nur auf die Bankzusage schauen: Die Bank sagt ja, weil sie sich absichert – nicht weil es für dich sinnvoll ist.
- Nebenkosten vergessen: Wer das Eigenkapital nur für den Kaufpreis rechnet, hat am Ende zu wenig.
- Niedrigste Tilgung wählen: 1 % Tilgung klingt günstig – kostet am Ende Jahrzehnte mehr.
- Keine Reserve einplanen: Wer nach dem Kauf kein liquides Polster mehr hat, ist bei jeder Reparatur in Not.
- Zu schnell entscheiden: Emotionaler Kauf unter Zeitdruck führt oft zu überhöhten Preisen oder schlechten Bedingungen.
- Zinsanstiegsrisiko ignorieren: Eine Zinsbindung von 10 Jahren endet. Was dann gilt, weiß heute niemand.
Deine Checkliste vor dem ersten Schritt
- ✔ Monatliche Belastbarkeit realistisch ermitteln (Rate + Nebenkosten + Instandhaltung)
- ✔ Eigenkapital inklusive Nebenkosten berechnen – nicht nur für den Kaufpreis
- ✔ Puffer von 3–6 Monatsausgaben liquide behalten
- ✔ Tilgung von mindestens 2 % von Anfang an einplanen
- ✔ Zinsbindung mindestens 10 Jahre, besser 15 – und Anschlussfinanzierungsrisiko mitdenken
- ✔ Mehrere Banken und unabhängige Finanzierungsvermittler vergleichen
- ✔ Kaufpreis realistisch bewerten – Lage, Zustand, Vergleichspreise
- ✔ Laufende Kosten vollständig kalkulieren (Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Rücklage)
- ✔ Absicherung prüfen: Risikoleben, BU, ggf. vertragliche Regelungen mit Partner
- ✔ Entscheidung ohne Zeitdruck treffen – eine Immobilie, die passt, ist nicht die letzte
Fazit: Leistbarkeit beginnt vor dem Bankgespräch
Ob eine Immobilie wirklich leistbar ist, entscheidet sich nicht in der Bankfiliale – sondern in dem Moment, in dem du deine Zahlen realistisch auf den Tisch legst. Wer weiß, was er monatlich wirklich ausgeben kann, wer Eigenkapital und Nebenkosten sauber trennt, und wer auch für die Eventualitäten der nächsten 20 Jahre Raum lässt, trifft eine fundierte Entscheidung.
Wer dagegen vom Wunsch getrieben wird, so schnell wie möglich zu kaufen – oder wer die Bankzusage als Qualitätsmerkmal begreift – übernimmt oft mehr, als die eigene Situation auf Dauer trägt.
Einordnen zuerst. Dann zur Bank. Dann entscheiden.
👉 Wenn du deinen Haushaltscheck vor einem Immobilienkauf strukturiert durchgehen willst, hilft dir der BudgetKlar-Rechner dabei, Einkommen, Fixkosten und Spielraum klar zu sehen – bevor du dich festlegst.